Nie każda obsługa mieszkania zaczyna się od remontu. Czasem najważniejsze jest rozsądne przygotowanie lokalu i szybka reakcja na nieprzewidziane sytuacje. Tak było w przypadku mieszkania przy ul. Huculskiej 6A/8 na warszawskich Sielcach. Lokal był zadbany i właściciel chciał uniknąć niepotrzebnych kosztów. Naszym zadaniem było przygotować go do wynajmu i przejąć bieżące sprawy na miejscu. Szybko okazało się jednak, że prawdziwym sprawdzianem tej współpracy nie będzie home staging ani sesja zdjęciowa, ale nieprzewidziana awaria wodna.
Problem dojazdu do Warszawy po wyprowadzce
Wszystko zaczęło się od telefonu. Właściciel mieszkania przy Huculskiej do końca zeszłego roku sam mieszkał w lokalu, więc znał jego układ, zalety i codzienne potrzeby. Po wyprowadzce stanął przed typowym problemem wielu osób posiadających mieszkanie w Warszawie, ale mieszkających poza miastem. Jak rozsądnie przygotować lokal do wynajmu, nie angażując się w każdą drobną sprawę i nie tracąc czasu na kolejne dojazdy. W jego przypadku każda wizyta w mieszkaniu oznaczała około półtorej godziny drogi w jedną stronę, a przy warszawskim ruchu i nieprzewidywalnej komunikacji nawet niewielka usterka, odbiór fachowca czy spotkanie z administracją mogły zamienić się w pół dnia w drodze. Dlatego od początku zależało mu na tym, aby oddać mieszkanie pod opiekę. Aby znaleźć kogoś, kto na miejscu zajmie się przygotowaniem lokalu oraz bieżącymi sprawami bez angażowania go w przyjazd do Warszawy.
Adres z potencjałem dla najemców
Pojechaliśmy więc na Huculską 6A/8. Mieszkanie znajduje się na warszawskich Sielcach, jednej z bardziej kameralnych części Dolnego Mokotowa. Sam budynek pochodzi z około 1972 roku, ma 9 kondygnacji i wpisuje się w charakter powojennej zabudowy tej okolicy. W pobliżu znajdują się Park Morskie Oko i Łazienki Królewskie, a pobliska ulica Belwederska zapewnia sprawną komunikację z centrum Warszawy. Dzięki temu lokalizacja dobrze odpowiada potrzebom najemców, którzy szukają mieszkania w spokojniejszej części miasta, ale nie chcą rezygnować z szybkiego dojazdu do śródmieścia.
Historyczne tło Warszawskich Sielec
Kilkadziesiąt metrów od mieszkania znajduje się zabytkowy kompleks przy Huculskiej 6. To dawna siedziba firmy Motolux, wybudowana w 1927 roku przez inż. Jana Szala. Zabudowania są wpisane do rejestru zabytków i przypominają o przedwojennej historii tej części Mokotowa. To, co dziś nazywamy Dolnym Mokotowem, było kiedyś siecią wsi i folwarków (m.in. Sielce). Pierwsze wzmianki sięgają średniowiecza. Przez długi czas były to tereny podmiejskie, związane z rolnictwem i drogami prowadzącymi do Wilanowa czy Czerniakowa. Dopiero w XX wieku zostały wchłonięte przez Warszawę. Jedną z niedocenianych ciekawostek tej okolicy jest ulica Dolna. Historycznie był to teren naturalnego obniżenia, którym mógł płynąć niewielki ciek wodny lub okresowy strumień schodzący w stronę Wisły. Z czasem został zabudowany i zamieniony w ulicę. Dziś ma się wrażenie, że to zwykła miejska ulica, ale jej przebieg wynika bardziej z geologii niż z planu urbanistycznego.
Ograniczenie niepotrzebnych kosztów obsługi mieszkania w Warszawie
Po przejęciu lokalu do obsługi okazało się, że mieszkanie jest w naprawdę dobrym stanie. Właściciel wcześniej zadbał o jego odświeżenie ściany były świeżo pomalowane. Cała przestrzeń sprawiała wrażenie uporządkowanej i gotowej na nowy etap. Układ mieszkania był bardzo funkcjonalny. Salon z aneksem kuchennym, stół jadalniany, osobna sypialnia, duża szafa i rozkładany tapczan tworzyły bazę, która nie wymagała dużych zmian. To dobry przykład na to, że nie każde mieszkanie przed wynajmem potrzebuje remontu. Czasem wystarczy rozsądnie wykorzystać to, co już jest.
Od początku zależało nam na tym, żeby nie generować niepotrzebnych kosztów. W przypadku tej obsługi mieszkania w Warszawie wystarczyło uporządkować przestrzeń, wykonać drobny home staging, odpowiednio ustawić dodatki i przygotować lokal do profesjonalnej sesji zdjęciowej. Na tej podstawie mogliśmy stworzyć atrakcyjną ofertę najmu bez większych wydatków związanych z doposażeniem. Efekt był dokładnie taki, jakiego oczekiwał właściciel, a mieszkanie szybko trafiło na rynek.
Przegląd techniczny mieszkania na wynajem
Po przejęciu mieszkania wykonaliśmy również standardowy przegląd techniczny, który traktujemy jako jeden z najważniejszych etapów przygotowania lokalu do najmu. To właśnie wtedy wykryliśmy nieszczelny zawór przy toalecie oraz nieszczelny zawór pod umywalką. Na pierwszy rzut oka były to drobne elementy. Oba zawory były tanie, wieloletnie i kwalifikowały się już do wymiany. W pustym lokalu taka usterka może wydawać się mało istotna, jednak podczas najmu mogłaby doprowadzić do poważniejszych szkód, zalania i niepotrzebnego stresu zarówno dla właściciela, jak i najemcy.
Niespodzianka dla właściciela – codzienność obsługi mieszkań.
Kilkanaście dni po przejęciu mieszkania pojawiła się jednak sprawa, której nikt nie mógł wcześniej przewidzieć. Skontaktowała się z nami administracja budynku w związku z poszukiwaniem przecieku wody w pionach znajdujących się w łazience. Ponieważ wcześniej zgłosiliśmy pełnomocnictwa i administracja wiedziała, że zarządzamy lokalem, sprawa od razu trafiła do nas. Właściciel nie musiał odbierać nagłych telefonów, organizować dojazdu do Warszawy ani samodzielnie ustalać, co dzieje się w mieszkaniu.
Pierwsze oględziny przeprowadziliśmy wspólnie z hydraulikiem administracji. Przy użyciu kamery potwierdzono obecność wody za zabudową pionów. Płyta gipsowo-kartonowa była już wyraźnie zawilgocona. Na tym etapie najważniejsze było szybkie ustalenie, skąd pochodzi woda oraz czy problem dotyczy instalacji wod-kan należącej do mieszkania, administracji, czy może któregoś z sąsiednich lokali.
Żeby dokładniej obejrzeć sytuację, zorganizowaliśmy poszerzenie otworu rewizyjnego. Dzięki temu możliwe było sprawdzenie liczników oraz zaworów znajdujących się przed licznikami. Początkowo wydawało się, że za przeciek może odpowiadać instalacja należąca do części wspólnych budynku, a więc pozostająca po stronie administracji.
Po dokładniejszej kontroli okazało się jednak, że zawory są szczelne, a woda nadal pojawia się w pionie. Tym samym wykluczono instalację znajdującą się przed licznikami. Razem z naszym hydraulikiem zaczęliśmy więc szukać dalej i ustaliliśmy, że najbardziej prawdopodobnym źródłem przecieku jest mieszkanie położone powyżej.
Administracja skontaktowała się z właścicielem lokalu znajdującego się nad nami. Sytuacja nie była prosta, ponieważ mieszkanie było świeżo po remoncie, a właściciel nie chciał rozbierać nowej zabudowy. Do sprawy został więc zaangażowany również wykonawca, który prowadził remont w mieszkaniu powyżej. Takie momenty najlepiej pokazują, że przy zarządzaniu najmem liczy się nie tylko szybka reakcja, ale też spokojna koordynacja rozmów pomiędzy administracją, sąsiadami i fachowcami.
Aby rozwiać wszelkie wątpliwości, odsłoniliśmy fragment zabudowy przy suficie w naszej łazience. To pozwoliło jednoznacznie potwierdzić, że woda dostaje się od góry. Tę diagnozę potwierdził również hydraulik sąsiada. Ostatecznie ustalono więc źródło problemu, a koszty naprawy zostały pokryte z polisy OC właściciela mieszkania znajdującego się wyżej.
Obsługa mieszkania na wynajem zaczyna się przed pierwszym najemcą
To mieszkanie i historia jego przejęcia pokazują, że zarządzanie najmem zaczyna się często dużo wcześniej niż w momencie podpisania umowy z najemcą. W tym przypadku mieszkanie jeszcze nie zaczęło zarabiać, a my już reprezentowaliśmy właściciela przed administracją, organizowaliśmy hydraulików, koordynowaliśmy kolejne oględziny, pilnowaliśmy ustalenia odpowiedzialności za szkodę i doprowadziliśmy do skierowania sprawy do właściwej polisy ubezpieczeniowej. Właściciel nie musiał brać urlopu, przyjeżdżać z okolic Warszawy, umawiać fachowców ani prowadzić rozmów z administracją i sąsiadami. Mógł spokojnie zająć się swoim życiem, zamiast organizować kolejne wizyty w Warszawie.
Masz mieszkanie, które potrzebuje opieki? – sprawdź naszą ofertę Obsługi mieszkań w Warszawie i nie tylko
Mateusz Wasiak
Współzałożyciel Rent Partner, związany z obsługą mieszkań na wynajem od 2014 roku. Orędownik myślenia systemowego i lean management. Wierzy, że każdy problem nie jest winą ludzi, ale wynika z systemu, który można ulepszyć znajdując bezpośrednią przyczynę problemu. Z zaangażowaniem propaguje ideę turkusowej organizacji, dbając o to, by Rent Partner było miejscem, w którym ludzie czują się rozumiani i doceniani.
Odpowiada za kontakty z partnerami oraz rozwój i ekspansję firmy, zawsze szukając nowych, efektywnych dróg do wzrostu. Jego podejście do pracy oparte jest na zaufaniu, transparentności i współpracy, co sprawia, że Rent Partner rozwija się w zgodzie z wartościami firmy.