Rynek najmu w Polsce rozwija się i profesjonalizuje. Raport „Ukryte bariery – komu rynek najmu w Polsce odmawia?” (sierpień 2025) przeprowadzone na zlecenie simpl.rent pokazuje, że decyzje właścicieli często zapadają intuicyjnie i bez jednolitych standardów. Prowadzi to do napięć, obaw po stronie właściciela i poczucia wykluczenia u niektórych najemców. To pierwsze w Polsce opracowanie bada perspektywę 1 000 najemców i 500 wynajmujących rzuca światło na problemy i rozbieżności w perspektywach najemców i właścicieli. W Rent Partner wierzymy, że można w prosty i przejrzysty sposób komunikować się, aby wyeliminować wiele z tych barier. Stawiamy na czytelne kryteria, spokojną weryfikację i przejrzyste umowy, by chronić właścicieli i nie zamykać drzwi dobrym najemcom. W tym wpisie łączymy wnioski z raportu z praktyką.
Rozmowa o „ukrytych barierach” jest potrzebna, bo wiele decyzji na rynku najmu wciąż zapada „na czuja”. Raport simpl.rent pokazuje, że brak spójnych standardów i poleganie na wrażeniach prowadzi do napięć po obu stronach — właściciele czują się narażeni, a część najemców ma poczucie wykluczenia. W dalszej części wpisu dzielimy się wnioskami z raportu oraz naszymi praktykami: krokami weryfikacji, standardami umów i prostymi zasadami bezpieczeństwa. Celem jest spokojny, uczciwy najem — taki, w którym właściciel śpi spokojnie, a dobry najemca czuje, że został potraktowany z szacunkiem. Prosto, przejrzyście i bez zbędnych barier.
Kluczowe wnioski z raportu i nasz komentarz
Raport „Ukryte bariery – komu rynek najmu w Polsce odmawia?” szczegółowo zbadał, jak w praktyce działa selekcja najemców w Polsce — jednocześnie z perspektywy właścicieli i lokatorów. Badanie (CAWI, sierpień 2025) objęło 1 500 osób: 1 000 najemców, w tym 16% obcokrajowców, oraz 500 wynajmujących, by mierzyć skalę wykluczeń, wskazać grupy szczególnie narażone i opisać bariery systemowe. Zespół sprawdził, które kryteria realnie decydują (np. dochody, „pierwsze wrażenie”), ujawniając rozdźwięk między deklaracjami a rzetelną weryfikacją — przy wysokiej wadze czynników finansowych dochody sprawdza się rzadziej, a duże znaczenie ma subiektywna ocena rozmowy. Zmapowano także powody odmów: niemal połowa decyzji była tłumaczona „złym wrażeniem/intuicją”, a dalej pojawiały się brak stałego etatu, niewystarczające dochody, palenie czy zwierzęta; jednocześnie 63,8% właścicieli przyznało, że choć raz odmówiło najmu. Po stronie najemców opisano kluczowe bariery kosztowe (wysoki czynsz, kaucja — średnio 1,9 czynszu), konkurencję oraz wymóg najmu okazjonalnego, a także praktyki wykluczające w ogłoszeniach (najczęściej „bez zwierząt”, „dla niepalących”, a bywa też „bez dzieci” lub zapisy dot. pochodzenia). Całość daje pełniejszy obraz miejsc, w których zamiast danych działają przyzwyczajenia — i podpowiada, gdzie proste, transparentne standardy mogą przywrócić spokój i poczucie fair po obu stronach.
Wynajmujący działają zbyt intuicyjnie
Opierają wiele decyzji na „pierwszym wrażeniu” i nieformalnych zasadach — stąd łatwo o nieporozumienia po obu stronach. Raport pokazuje rozjazd między tym, co właściciele uważają za najważniejsze (np. dochody), a tym, co faktycznie sprawdzają: 54,2% deklaruje, że finanse są kluczowe, lecz tylko 38,2% realnie je weryfikuje, a aż 46% przyznaje, że liczy się wrażenie z rozmowy. Co więcej, gdy dochodzi do odmowy, najczęściej pada powód „złe wrażenie/intuicja” (48%). To sygnał, że emocje często zastępują twarde kryteria. Raport zachęca do prostoty i przejrzystości: jednolitych, opisanych z góry zasad i decyzji opartych na danych, bo właśnie one budują spokój, zaufanie i poczucie fair po obu stronach.
Cytując raport:
„Ten wynik nie tylko potwierdza znaczenie „pierwszego wrażenia” w procesie selekcji, ale też może wskazywać na coś głębszego. Pod hasłem „złe wrażenie” mogą kryć się powody, których wynajmujący nie chcą lub wstydzą się otwarcie wskazać – jak wygląd zewnętrzny, kolor skóry, tatuaże czy sposób mówienia. To subtelne, ale znaczące mechanizmy, które sprawiają, że decyzje pozornie racjonalne (np. związane z finansami) w praktyce są oparte na podświadomych uprzedzeniach. W efekcie selekcja najemców przypomina często wybór „na ładne oczy” – z pominięciem obiektywnych kryteriów.”
Największe bariery po stronie najemców są kosztowe
Najemcy najczęściej potykają się o pieniądze — to proste i bardzo ludzkie. W badaniu aż 76,7% wskazało wysoki czynsz jako główną przeszkodę, a 54,9% – kaucję, którą pobiera 75,2% właścicieli; średnio wynosi ona ok. 1,9 miesięcznego czynszu. Te dwie pozycje tworzą „próg wejścia”, który wielu osobom trudno przeskoczyć, nawet jeśli są rzetelne i dobrze rokują na współpracę. Dlatego tak ważne są przejrzyste zasady (ile i za co), przewidywalność kosztów w czasie oraz spokojna rozmowa o zabezpieczeniach — to często wystarcza, by bariery finansowe przestały być murem, a stały się czytelną listą kroków do spełnienia.
Kwota kaucji średnio wynosząca 1,9 miesięcznego czynszu wydaje nam się anomalią. Z naszego doświadczenia i obserwacji rynku kaucje wyższe niż 1,5 razy kwota sumy opłat za mieszkanie są ekstremalnie rzadko stosowane. W raporcie brak informacji czy średnia kaucja, którą stosują właściciele, została ustalona na podstawie ankietowania najemców czy właścicieli.
Bardzo możliwe, że najemcom proponowano wyższą kaucję ze względu na inne czynniki, które były bardziej decydujące dla właściciela. Naszą praktyką jest proponowanie wyższej kaucji w momencie gdy najemca nie może przedstawić umowy o pracę np. dla osób, prowadzących własną działalność gospodarczą. Faktycznie wtedy bezpośrednią przyczyną braku porozumienia jest kaucja, ale przyczyną źródłową forma zarobków. Istnieje też, ryzyko, że wykluczanym najemcom ze względu na inne bardziej „intuicyjne” powody odmawiano, oferując absurdalnie wysoką kaucję. Warto byłoby sprawdzić w tych wynikach jak duży odsetek kaucji przekraczał 2x.
Innym powodem tej anomalii, może być sama definicja czynszu. Pytanie, czy dla ankietowanych była to kwota czynszu netto bez opłat czy razem z nimi.
Wykluczające zapisy w ogłoszeniach są niestety codziennością.
Wykluczające zapisy w ogłoszeniach są niestety codziennością. Najemcy najczęściej widzą „bez zwierząt” — aż 76,2% badanych zetknęło się z takim warunkiem; dalej pojawia się „dla niepalących” (49%) i „bez dzieci” (35,7%). Spotykane są też zapisy wprost dyskryminujące, np. „nie wynajmuję obcokrajowcom” (19,4%), „bez studentów” (12,6%) czy ograniczenia wiekowe (8,1%). To realnie zawęża pulę kandydatów i podbija pustostan — często bez związku z faktycznym ryzykiem.
Co ciekawe, sami właściciele rzadziej deklarują, że stosują ograniczenia w ogłoszeniach (23,8%), ale gdy już je wpisują, najczęściej dotyczą one zwierząt (48,7% z deklarujących) i palenia (47,9%), a dalej dzieci (31,9%), obcokrajowców (22,7%) i studentów (10,9%). To pokazuje rozdźwięk między tym, co widać w praktyce przeglądającemu ogłoszenia, a tym, co właściciele uważają za „standard”.
Co robić, aby wynajmować bez strachu, nie wykluczać i zmniejszyć pustostan
- „Złe wrażenie / intuicja” – zgłosiło 48,0% ankietowanych
Intuicja w wynajmie ma oczywiście znaczenie. Jednak ważne jest, aby weryfikować najemcę w oparciu o klarowny system i weryfikowalne fakty. My stosujemy 4-etapową weryfikację: rozmowa według listy pytań, ślad cyfrowy, bazy dłużników, potwierdzenie dochodów. Decyzję opieramy na danych i checkliście. Pomaga to uniknąć nieświadomą ukrytą, stronniczość, na która każdy z nas jest narażony. - Brak stałego zatrudnienia – 42,3% i niewystarczające dochody – 22,3%
Różne formy zatrudnienia wiążą się z różnym ryzykiem wypłacalności. W naszym odczuciu umowa na okres 1 miesiąca, JDG, renta to źródła o podwyższonym ryzyku. Nie ma co jednak dyskryminować i warto przemyśleć dodatkowe formy zabezpieczenia. Jeżeli najemca przechodzi pozostałą weryfikację, to podwyższona kaucja, poręczenie od innej osoby, czy umowa najmu okazjonalnego mogą pozwolić podpisać umowę z potencjalnie dobrym najemcą. - Palenie papierosów – 18,2%
Obawy o zapach i ślady dymu są realne. Jednak to nie sam nałóg jest problemem, a palenie wewnątrz mieszkania. Dlatego w umowie precyzujemy zasady: zakaz palenia w lokalu i również na balkonie , odpowiedzialność za skutki (zabrudzenia, zapach), oraz konsekwencje naruszeń (sprzątanie specjalistyczne, malowanie, pranie tapicerek — rozliczane z kaucji). Dzięki temu nie ma domysłów, są konkretne oczekiwania i przewidywalne koszty. Zamiast szerokiego hasła i ogłoszenia „dla niepalących”, które zawęża pulę kandydatów, komunikujemy konkretne reguły użytkowania i wymagania dot. odpowiedzialności. To praktyczne — i bardziej fair. W raporcie widać, że zapisy „dla niepalących” pojawiają się często (49%), a palenie bywa realnym powodem odmowy (18,2%), więc precyzja języka robi różnicę. - Narodowość / pochodzenie etniczne – 16,9%
Autorzy zwracają też uwagę, że pod hasłem „złe wrażenie” mogą kryć się niewypowiedziane uprzedzenia (np. akcent, kolor skóry). Z naszego doświadczenia sama narodowość nie ma najmniejszego znaczenia. Istotna jest komunikatywność w języku obsługi najmu (my akceptujemy polski i angielski) i umowa o prace z tymi samymi wymaganiami co w przypadku Polaków (umowa zagraniczna jest dodatkowym ryzykiem). Różnice kulturowe oczywiście istnieją, ale odpowiednia umowa i prowadzenie relacji z najemcą minimalizuje ich wpływ. - Posiadanie zwierząt – 13,8%
W badaniu najczęściej wskazywaną przyczyną odmowy po stronie najemców były… zwierzęta. Aż 42,4% lokatorów uznało je za główny powód odmów; w ogłoszeniach zapis „bez zwierząt” widziało 76,2% osób. Co ważne, ponad połowa najemców (53,4%) faktycznie ma pupila — więc sztywne zakazy realnie zawężają pulę rzetelnych kandydatów. Co do zasady akceptujemy zwierzęta, jeśli właściciel nie ma przeciwwskazań — to świadomie poszerza bazę klientów, bez znacznego wzrostu ryzyka. Już na starcie pytamy właściciela o zgodę i zasady, a najemcy komunikujemy je wprost. Wymagamy od wszystkich polisy OC najemcy (z klauzulą szkód w mieszkaniu), która obejmuje szkody wyrządzone także przez zwierzęta. Przy zdarzeniu pomagamy w zgłoszeniu szkody i kompletowaniu dokumentów, żeby właściciel szybko otrzymał odszkodowanie. Jasne zapisy w umowie: odpowiedzialność za ewentualne szkody, zasady wspólnoty (cisza, części wspólne), ewentualne ograniczenia (np. duże psy tylko po uzgodnieniu). Dzięki temu nie ma domysłów — są czytelne oczekiwania. (Raport podkreśla, że obawy właścicieli są zwykle praktyczne: stan lokalu, sąsiedzi — precyzyjna umowa je porządkuje). Kaucja i proporcjonalne zabezpieczenia: standardowo kaucja = suma opłat + 200 zł; przy wyższym ryzyku (np. specyficzny przypadek, większe zwierzę) możemy ją umiarkowanie podnieść zamiast odmawiać z góry. To uczciwe i przewidywalne. Protokół zdawczo-odbiorczy + zdjęcia oraz regularne przeglądy pozwalają wcześnie wychwycić problem i kulturalnie go rozwiązać, zanim urośnie do kosztu. Efekt? Mieszkanie jest bezpieczne, a dobre osoby z pupilami nie są z góry skreślane. Zamiast szerokiego „bez zwierząt”, wybieramy konkretne zasady i sprawne zabezpieczenia — to prosty sposób, by pogodzić interes właściciela z realiami rynku, w którym zwierzę to po prostu część rodziny.
Masz pytania lub chcesz dowiedzieć się więcej? Skontaktuj się z Rent Partner – pomożemy Ci wynająć mieszkanie bez ryzyka i z pełnym spokojem!