Bezpieczny wynajem mieszkania
Wynajem mieszkania może wydawać się z pozoru łatwym zajęciem. Właściciel musi się jednak liczyć z trudnościami natury prawnej, technicznej czy podatkowej. Zdecydowanie najwięcej obaw przed rozpoczęciem najmu dostarcza sam najemca. Podpisanie umowy z nowym lokatorem mieszkania zawsze wiąże się z ryzykiem zniszczenia nieruchomości lub ryzykiem pojawienia się problemów z egzekwowaniem należnych opłat. Co robić, aby bezpiecznie wynająć mieszkanie w Łodzi?
Gruntowna weryfikacja najemców mieszkania
Pierwszym i najistotniejszym środkiem bezpieczeństwa zawsze pozostaje skrupulatna weryfikacja najemcy. Nie jest rzeczą prostą by na podstawie krótkiego spotkania i rozmowy trafnie ocenić charakter naszego rozmówcy, osoby, z którą ostatecznie zdecydujemy się na podpisanie umowy. W tym tekście przyjrzymy się temu czego się musimy wystrzegać i na co zwracać uwagę jako wynajmujący.
- Kim jest najemca? Odpowiedź na to pytanie może zapewnić nam wiele pożytecznych informacji, dotyczących przede wszystkim charakteru potencjalnego mieszkańca. Kiedy prezentujemy mieszkanie i tak nieustannie oceniamy się nawzajem. Warto zadawać pytania i zachęcić rozmówcę do zaangażowania w dyskusję. To wstęp, który ma szansę doprowadzić do zbudowania lepszych relacji z ewentualnym najemcą, a co ważniejsze może pomóc zdobyć wiele ważnych informacji na jego temat. Warto samemu zastanowić się nad kultura osobistą najemcy czy zwrócić uwagę, czy przyszedł na czas, czy potwierdził spotkanie, czy przyniósł obiecane dokumenty. To wszystko pomoże nam ocenić czy najemca naturalnie będzie przestrzegał reguł wynikających z umowy. Warto również sprawdzić serwisy społecznościowe, czy najemca w internecie nie przejawia zachowań, które wzbudzają nasze wątpliwości.
- Czym zajmuje się najemca? Nie bójmy się pytać, drążyć i poprosić o umowę o pracę do wglądu. W naszym interesie jest, by zyskać możliwie największą pewność, że potencjalnego najemcę będzie stać na płacenie czynszu i ponoszenie kosztów eksploatacji mieszkania. Zdecydowanie nie należy ryzykować, podpisując umowę z kimś, w kogo finansową płynność szczerze wątpimy. Jeżeli najemca prowadzi własną działalność gospodarczą, możemy skorzystać z zewnętrznych serwisów, które weryfikują zarobki.
- Jaki jest powód przeprowadzki? Na pewno przyda się nam informacja dotycząca tego skąd i dlaczego najemca się przeprowadza. Potencjalne opory przed udzielaniem nam odpowiedzi na takie pytania również mogą wiele powiedzieć, o faktycznych powodach decyzji. W przypadku otrzymania konkretnych informacji dotyczących poprzedniej miejsca zamieszkania otwiera się przed nami możliwość zasięgnięcia języka u poprzedniego wynajmującego. Jeśli pojawią się jakiekolwiek wątpliwości dotyczące osoby, z którą rozważamy podpisanie umowy na wynajem. Jeśli najmujący będzie zdecydowanie niechętny, by nakierować nas na poprzedniego wynajmującego – mamy wyraźny sygnał, że coś jest nie tak.
- Tryb życia. Delikatny, niekoniecznie taktowny temat. Dlatego należy podejść do niego z odpowiednim wyczuciem. Ważne są informacje dotyczące tego czy najmujący lubi zwierzęta i czy myśli o ich przygarnięciu. Czy rozważa mieszkanie z kimś lub stałe zapraszanie do siebie partnera, czy bliskich członków rodziny. Ważna jest świadomość granic i potrzeb każdej ze strony. Nie zawsze dobrym pomysłem jest pełna kontrola, która często skłania drugą stronę do nieszczerości i oszustw. Znacznie lepszym rozwiązaniem jest dialog i poszukiwanie wspólnych rozwiązań. Zwłaszcza gdy najmujący jest człowiekiem młodym lub studentem. Rzeczą oczywistą jest, że będzie on potrzebował nie tylko miejsca do odpoczynku, ale także do zabawy. Musimy zwrócić na to uwagę. Wybierając lokatora musimy pamiętać o sąsiadach. Ich spokój nie może zostać zakłócony przez nieodpowiedzialnych domowników. Warto szybko zrozumieć potrzeby naszego partnera i pomóc mu w dostosowaniu mieszkania pod jego potrzeby. Te wszystkie drobne sygnały mogą znacznie pomóc nam w weryfikacji najemcy i pomóc bezpiecznie wynająć mieszkanie.
Bezpieczna umowa najmu mieszkania
Dobra umowa najmu musi regulować wzajemne prawa i obowiązki najemcy i wynajmującego. Poprawna umowa pisana jest na złe czasy i zabezpiecza obie strony przed ewentualnymi problemami (np. najemca zalega z płatnością, przeszkadza sąsiadom, użytkuje lokal niezgodnie z przeznaczeniem). Nie bój się podpisać długiej umowy. Nasza umowa zawiera 14 stron i cały czas ją ulepszamy.
Niezwykle ważne jest też udokumentowanie stanu mieszkania protokołem zdawczoodbiorczym przed i w chwili zakończenia najmu pisemnie oraz zdjęciami pozwala uniknąć nieporozumień, a nawet sporów sądowych. protokół powinien opisywać każde pomieszczenie mieszkania i każdy element jego wyposażenia.
Umowa najmu – prawa i obowiązki
Najemcy nie zawsze dokładnie czytają umowy. Dlatego tak ważne jest, by mieć pewność, że nasz przyszły partner szczegółowo zapoznał się z umową i tym samy nie będzie miał żadnych podstaw powoływać się na niewiedzę czy zarzucać nam umieszczenie w umowie niedozwolonych klauzul, niekorzystnych czy niejasnych zapisów. By zwiększyć bezpieczeństwo wynajmu mieszkania, możemy wspólnie przeanalizować umowę. Dobrym sposobem jest rozmowa i samodzielne poruszenie najważniejszych punktów, omówienie hipotetycznych sytuacji, by wykluczyć ewentualne nieporozumienia, które często mogą wynikać nie tylko ze złej woli, ale z nieuwagi czy błędnej interpretacji zapisu przez najemcę. W trakcie wyjaśniania umowy można też lepiej poznać najemcę i czasem zrezygnować z jej podpisania nim będzie za późno i będziemy tego żałować.
Niezwłoczna reakcja na problemy
Czasem zdarzy się, że najemca nie wpłaci czynszu na czas. W jaki sposób i jakim czasie powinno się zareagować na taką sytuację? NIEZWŁOCZNIE. Już pierwszego dnia po przekroczeniu terminu płatności powinno się skontaktować z najemcą i ustalić przyczynę problemu. W ten sposób nie przyzwyczajamy najemcy, że może płacić kiedy chce. Jeżeli do następnego dnia nie otrzymamy przelewu lub wiadomości zwrotnej, to powinniśmy zadzwonić do kontaktu awaryjnego podanego przez najemcę oraz pojawić się osobiście w mieszkaniu. Na takie sytuacje trzeba reagować bardzo ostro. Z najemcą najlepiej podpisać rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, nieważne pod warunkiem spłaty zaległości. Taka reakcja może zabezpieczyć wynajem mieszkania i zdusić problem w zarodku.
Inne zabezpieczenia wynajmu mieszkania
- Osobę pracującą zawsze należy sprawdzić pod kątem długów i płacenia na czas. My osobiście polecamy aplikację simpl.rent, która pozwala sprawdzić historię płatności oraz potwierdzić zarobki najemcy.
- koniecznie ustalamy bezpieczną kaucję za wynajem, która pozwoli nam na pokrycie kosztów ewentualnych strat i zabezpieczy nas na wypadek, gdyby najemca przestał opłacać czynsz. Kaucja zdecydowanie powinna być wyższa niż suma czynszu i wszystkich opłat za mieszkanie. Jeżeli mamy wątpliwości, nie bójmy się brać 2-3 krotności kaucji. Uważaj na sytuację, kiedy potencjalny najemca twierdzi, że ma wysokie zarobki, jednak nie chce wpłacić wyższej kaucji.
- ubezpieczenie nieruchomości na czas najmu jest absolutnie niezbędne. Warto również wymagać ubezpieczenia OC w życiu prywatnym z klauzulą najemcy. Jest to jednorazowy koszt ok. 50 zł, a stanowi dodatkowe zabezpieczenie wynajmu mieszkania na wypadek szkód sposowodanych przez najemcę w trakcie umowy najmu.
Czy najmem okazjonalny to bezpieczna forma wynajmu?
W ostatnim czasie na popularności zyskuje umowa najmu okazjonalnego. Daje ona wynajmującemu dodatkowe zabezpieczenie gdy dojdzie do eksmisji lokatora. Jednak i tu kryją się haczyki. W przypadku takiej umowy nasz nowy najemca musi koniecznie złożyć oświadczenie, w którym wskaże lokum na wypadek eksmisji. Niezbędne jest też zaświadczenie od właściciela innej nieruchomości, że jest gotów przyjąć lokatora w przypadku eksmisji. Umowa taka musi zostać podpisana u notariusza i zgłoszona do Urzędu Skarbowego. Nie dopełnienie, tych obowiązków może czynić ją nieważną. Pomijając czasochłonność, koszty i niezbędne formalności, umowę tę można niestety obejść, czyniąc jej podpisanie nieskutecznym.
Bezpieczny wynajem mieszkania jest możliwy
Uniknięcie problematycznych najemców nie jest łatwe i wymaga zaangażowania, ale jest możliwe i zależy w dużej mierze właśnie od Wynajmującego. Większość historii o problematycznych najemcach, którzy zniszczyli mieszkanie i nie chcieli się wyprowadzić, wynika z zaniedbań wyżej wymienionych form zabezpieczeń. Obecnie na ponad 1200 podpisanych przez nas umów najmu mniej niż 2% zakończyło się przedterminową wyprowadzką najemcy, a jak dotąd nie mieliśmy sytuacji, aby najemca nie chciał opuścić mieszkania. Jeżeli bezpieczny wynajem mieszkania wciąż wydaje Ci się trudny, zawsze możesz skorzystać z naszych usług zarządzania najmem.