Najem okazjonalny — czy jest rzeczywiście bezpieczny?

Najem okazjonalny, co to takiego?

Wynajmujesz lokal i nie wiesz, co zrobić z niepłacącym lokatorem niszczącym twoje mieszkanie? Czytaj dalej! Jednym z pomysłów na to, jak ułatwić eksmisję nieuczciwego najemcy, jest wprowadzona w 2009 roku, umowa najmu okazjonalnego, której formuła została określona już wcześniej, w art. 19a „Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z 21 czerwca 2001 roku”: 

„Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.” 

Punkt drugi ustawy określa zaś niezbędne przy umowie załączniki. Wśród nich znajdziemy między innymi: 

• akt notarialny, będący oświadczeniem najemcy, że poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego, w terminie, który zostanie wskazany w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2; 
• wskazanie przez najemcę lokalu, w którym będzie zamieszkiwał w przypadku eksmisji; 

• oświadczenie właściciela lokalu (ewentualnie osoby posiadającej prawny tytuł do nieruchomości) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy (i żyjących z nim osób) we wskazanym lokalu. Wynajmujący może zażądać oświadczenia z podpisem poświadczonym notarialnie i jest to żądanie wiążące drugą stronę. 

Zostawmy jednak na boku prawniczy żargon.  

Ideą najmu okazjonalnego jest zwiększenie bezpieczeństwa wynajmującego, który jest osobą fizyczną i przywrócenie mu większej kontroli nad wynajmowanym lokalem. Umowa zawierana jest na czas określony a najemca (również osoba fizyczna) już na etapie jej sporządzania musi wskazać miejsce swojego pobytu, w przypadku eksmisji. Co więcej, właściciel wskazanego lokalu musi to potwierdzić. Natomiast, gdy najmujący utraci możliwość zamieszkania w tzw. lokalu zastępczym, ustawa narzuca mu obowiązek wskazania innego lokum pod groźbą natychmiastowego wypowiedzenia umowy. Najemca ma na to 21 dni.  

Widać tu wyraźnie, że wynajmujący z góry jest zabezpieczony przed bezkarnym łamaniem postanowień umowy przez najmującego. A zapisy ustawy mają w razie potrzeby ułatwić przeprowadzenie eksmisji. 

Jednak to właśnie kwestia lokalu zastępczego jest tą, która niesie ze sobą pewne ryzyko. Zakłada bowiem dobrą wolę i uczciwość najemcy. Jak wiadomo, nie zawsze założenie to znajduje odzwierciedlenie w rzeczywistości.  

Najem okazjonalny — potencjalne zagrożenia

Nieuczciwy najemca: 

• może przedstawić fikcyjne, niezgodne z prawdą oświadczenie o posiadaniu lokalu zastępczego — dlatego tak ważne jest by wynajmujący nie rezygnował z wymogu notarialnego poświadczenia podpisu osoby oświadczającej, że udostępni lokal; 
• może również w ogóle nie poinformować drugiej strony umowy o tym, że utracił możliwość przeniesienia się do innego mieszkania. I co wtedy? 

W tym przypadku, jeżeli sąd wydał decyzję o nadaniu klauzuli wykonalności dla oświadczenia o poddaniu się egzekucji, lokator może, zgodnie z prawem, złożyć na nią zażalenie. A co za tym idzie, lokator może złożyć wniosek o zawieszenie postępowania eksmisyjnego na okres rozpatrywania skargi. Zaakceptowanie przez sąd zażalenia może zmusić wynajmującego do powrotu na standardową drogę i przygotowanie tradycyjnego wniosku o eksmisję. 

Dlaczego sąd może podjąć niekorzystną dla wynajmującego decyzję? 

Dlatego, że najemca nie posiada „zapasowego lokum”, które jest kluczowy w umowie najmu okazjonalnego. To przecież lokal zastępczy jest warunkiem, dla którego wynajmujący w ogóle otrzymuje możliwość prostszego przeprowadzenia eksmisji. W ten sposób znika cała przewaga i kontrola, którą w teorii dawała właścicielowi umowa najmu okazjonalnego. 

Ponadto lokator może zgłaszać zażalenia do zajmującego się sprawą komornika, i szukać sposobu na to, by przekonać go, że zawarta umowa nigdy nie miała charakteru najmu okazjonalnego. To czy mu się uda zależy między innymi od tego jak skrupulatnie została ona sporządzono i w dużej mierze od samego komornika, tego jak wiele miejsca na naciski pozostawi najemcy sporządzona umowa. By uniknąć pozostawienia nieuczciwemu najemcy jakiejkolwiek furtki prawnej, niesłychanie ważne jest skrupulatne wypełnienie wszystkich wymogów formalnych.

Trzeba też pamiętać, że w sytuacjach, w których o opóźnieniu eksmisji decyduje sąd lub komornik dochodzi również aspekt subiektywny. Gdy problematycznym lokatorem jest osoba chora, matka z dzieckiem, osoba bezrobotna lub po ciężkich życiowych przejściach — naturalne jest, że urzędnicy woleliby by przed wydaniem decyzji, gmina znalazła zastępcze lokum dla lokatora. A takie sprawy, jak wie każdy wynajmujący, potrafią ciągnąć się latami. 

Sytuacje losowe

Nie zawsze odwołanie oświadczenia o lokalu zastępczym jest podyktowane złą wolą najmującego. Czasem z przyczyn niezależnych od siebie traci on możliwość przeprowadzki. Dlatego też bezpiecznym wyjściem dla obu stron (głównie jednak dla wynajmującego) jest skorzystanie z usług firmy, która zapewnia najemcy adres zapasowej nieruchomości. Takie usługi świadczy spółka Najem Okazjonalny. Osobom, które wykupią dostęp do takiej oferty, firma zapewnia stały adres na wypadek eksmisji (oczywiście z poświadczeniem notarialnym), którego na dodatek nie można odwołać. 

Warto by o takiej możliwości wiedział przede wszystkim wynajmujący — w przypadku, w którym najmujący przestanie opłacać czynsz, dalej mieszkając w mieszkaniu, z którego nie można go eksmitować, to właściciel musi ponosić wszelakie koszty w tym te na pokrycie szkód w nieruchomości, które wiążą się często z kłopotliwym lokatorem. Lepiej więc przygotować się z wyprzedzeniem  

Kilka uwag na koniec: 

• najem okazjonalny może dotyczyć tylko lokali, które będą służyły celom mieszkaniowym. Należy pamiętać, że jego zasady nie obowiązują w żadnym innym przypadku; 
• osoba fizyczna, decydująca się na taką umowę, NIE może prowadzić działalności gospodarczej; 
• jeśli umowa będzie miała błędy formalne i/lub nie zostanie zgłoszona naczelnikowi urzędu skarbowego, nie będzie umową najmu okazjonalnego. 

Najem okazjonalny stwarza korzystne warunki dla wynajmujących, chociaż, jak wszystko, niesie ze sobą pewne zagrożenia wynikające głównie z luk prawnych. Jeśli jednak dopełnimy wszelkich formalności i zadbamy o przestrzeganie każdego zapisu ustawy i umowy, a także zadbamy o dodatkowy lokal zastępczy, dostaniemy szansę wynajmowania mieszkania w możliwie najbezpieczniejszy sposób. Szczególnie jeśli nie zapomnimy o tym jak ważne jest poznanie potencjalnego najemcy, żeby bezpiecznie wynająć mieszkanie.