Wynajmujący i najemca, kim są i jakie mają prawa?

Wynajmujący i najemca to nie to samo

Umowa najmu, jak każda umowa, jest zgodnym porozumieniem stron, określającym wzajemne prawa i obowiązki najemcy oraz wynajmującego. W swej istocie zakłada pewien rodzaj partnerstwa i dowolności zapisów. Oczywiście w granicach wyznaczonych prawem. 

W tym przypadku ramy umowy określa ustawa o ochronie praw lokatorów z dnia 21 czerwca 2001 roku. Zachęcamy do lektury jej treści a sami dziś skupimy się na określeniu podstawowych pojęć i najważniejszych zasad z niej wynikających. 

Kim jest najemca?

Według ustawy najemca to lokator lub osoba wykorzystująca lokal na podstawie umowy najmu.

Ustawa uwzględnia również osobę współlokatora — osobę, której przysługuje tytuł prawny do używania lokalu wspólnie z innym lokatorem. 

Przedmiotem umowy łączącym obie strony, jest rzecz jasna lokal. Według ustawy obiekt, który: 

• zaspokaja potrzeby mieszkaniowe; 
• jest pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury czy sztuki. 

Zgodnie jednak z literą prawa lokalem nie jest pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób. Szczególnie gdy znajduje się w budynkach użytku publicznego. Mówiąc wprost — wynajęty pokój w miejscu o charakterze turystycznym/wypoczynkowym/rekreacyjnym/kulturowym na potrzebę jednorazowego spotkania czy innej aktywności, w rozumieniu ustawy nie jest lokalem. 

Prawa i obowiązki najemcy lokalu

Podstawowym obowiązkiem najemcy jest znajomość i przestrzeganie zapisów umowy. Dotyczy to głównie: 

• terminowego opłacania czynszu w ustalonej wysokości, 
• uiszczenia kaucji (która nie może przekroczyć 12-krotności czynszu) i 
• wszelkiego rodzaju obowiązkowych czy dodatkowych opłat (media — woda, gaz, prąd itp.). 

Najemca musi również być pewien okresu wypowiedzenia, a także sam odpowiada za potwierdzenie zgodności stanu nieruchomości z tym zamieszczonym w ogłoszeniu. 

Kolejnym, dość oczywistym obowiązkiem, jest dbanie o stan techniczny i użytkowy lokalu, a także o spokój i komfort sąsiadów. 

Poza ogólnie przyjętymi normami należy przestrzegać konkretnych, ustalonych indywidualnie zapisów samej umowy. Są to sprawy określane wedle potrzeb. Ważne jest jednak by wspólnie ustalić zasady dotyczące zapraszania gości (w tym czasu ich pobytu) czy posiadania zwierząt. W tej kwestii ostateczny głos powinien mieć wynajmujący. 

Istnieje również katalog sprzętów i urządzeń, za których konserwację odpowiada najemca. Są to np.: 

• okna, podłogi, drzwi, meble w zabudowie; 
• armatura łazienkowa i kuchenna, urządzenia sanitarne, jak muszla klozetowa, umywalki, wanny, brodziki; 
• użytkowe elementy kuchenne; 
• piece, podgrzewacze itp.; 
• zabezpieczenia instalacji elektrycznej itd. 

Lista wszystkich elementów, o których konserwację i naprawę musi troszczyć się najemca, zawarta jest w art. 6b ust. 2 omawianej ustawy. 

Najemca nie ponosi jednak kosztów naprawy rzeczy, których stan uległ zniszczeniu w naturalny sposób (w końcu wszystko ma swój okres trwałości). 

Ma też prawo oczekiwać naprawy na koszt wynajmującego pewnych elementów w mieszkaniu. Może to być np.: 

• instalacja gazowa i wodociągowa, kanalizacyjna, elektryczna; 
• centralne ogrzewanie; 
• wymiana tynków; 
• wymiana drastycznie zniszczonych podłóg, ścian czy okien  

Jeżeli wynajmujący nie podejmie się napraw, najemca jest uprawniony dokonać niezbędnych prac samodzielnie, ale na koszt wynajmującego. Oczywiście o ile do zniszczeń nie doprowadził sam lokator. 

Należy wspomnieć też, że najemca w przypadku „awarii stwarzającej zagrożenie dla ogólnego dobra” musi zapewnić dostęp do lokalu. Jest też zobowiązany udostępnić wynajmującemu lokal do okresowej kontroli stanu obiektu. 

Bez zgody wynajmującego lub odpowiedniego zapisu w umowie najemca nie może dokonywać żadnych trwałych zmian w lokalu. Jeśli jednak ich dokonał — a wynajmujący decyduje się na ich zatrzymanie — wtedy przy opuszczaniu lokalu może oczekiwać zwrotu ich wartości (z uwzględnieniem stopnia zużycia). 

Najemca ma zakaz podnajmu bez specjalnego zezwolenia ze strony wynajmującego. Nie może również przekazać lokalu do bezpłatnego użytku. Wyjątek? Występuje – w przypadku osoby, wobec której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.

Jeśli najemca nie dotrzymuje warunków umowy, a jego zachowanie jest nieodpowiednie — wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez zachowania ustalonego okresu wypowiedzenia. 

Kim jest wynajmujący i czy zawsze właścicielem?

Według ustawy wynajmujący to właściciel, ale nie tylko. Jest osobą, z którą lokatora łączy stosunek prawny upoważniający go do wykorzystania lokalu. Wynajmującym może być osoba, która dysponuje prawem do lokalu na podstawie własności lub umów użyczenia, lub wynajmu. Często w przypadku podnajmu, wynajmującym jest również najemca, który wynajął mieszkanie z możliwością jego dalszego wynajmu. W tym wypadku osoba taka jest najemcą w swojej umowie najmu oraz wynajmującym w umowie podnajmu tego lokalu. Co ciekawe nawet brak tytułu prawnego wynajmującego do lokalu nie unieważnia umowy najmu (wyr. SN z 11.3.1999 r., III CKN 198/98).

Prawa i obowiązki wynajmującego

Na samym początku, przed podpisaniem umowy, wynajmujący nie ma prawa wymagać od lokatora wpłaty jakiejkolwiek zaliczki. Musi natomiast okazać akt własności i potwierdzić własną tożsamość. Jego obowiązkiem jest też potwierdzenie tożsamości i statusu prawnego potencjalnego lokatora. Wynajmujący ma obowiązek w sposób zrozumiały i jednoznaczny poinformować potencjalnego najemcę o: 

• wysokości czynszu (z zaznaczeniem prawa do możliwości jego podwyższenia); 
• wysokości kaucji (od jej uiszczenia może zależeć zawarcie umowy, szczegóły reguluje art. 6 ustawy); 
• opłatach za media; 
• czasie wypowiedzenia. 

Z punktu widzenia wynajmującego ważny jest tzw. wywiad środowiskowy. Ułatwia on wybór na lokatora odpowiedniej (wypłacalnej, rzetelnej i uczciwej) osoby. i bezpieczny wynajem mieszkania.  

Jak wspominaliśmy już w tym artykule, wynajmujący w każdej chwili, może wypowiedzieć umowę bez zachowania stosownych terminów, gdy: 

• najmujący łamie zapisy umowy i/lub 
• zaniedbuje mieszkanie i/lub 
• wykorzystuje je w sposób niezgodny z jego przeznaczeniem. 

Wynajmujący może domagać się usunięcia wszystkich stałych zmian wprowadzonych przez najmującego, po zakończeniu okresu najmu. Ma także ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych wniesionych do przedmiotu najmu przez najemcę. 

Wynajmujący odpowiada za stan mieszkania i znajdujących się w nim sprzętów. Musi wymieniać bądź naprawiać zużywające się elementy. Jego obowiązkiem jest wydanie mieszkania w stanie zgodnym z ogłoszeniem. Musi naprawić wszystkie usterki i wady zgłoszone przez lokatora po objęciu lokalu. Mieszkanie, rzecz jasna, musi być ubezpieczone. Na wynajmującym spoczywa też odpowiedzialność za zapewnienie lokatorowi bezpieczeństwa i spokoju ze strony osób trzecich (o ile lokator sam nie ponosi winy za zaistniałą sytuację). 

Przed wydaniem lokalu, wynajmujący i lokator powinni sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy. Dokument ten potwierdza przekazanie mieszkania. Poświadcza jego rzeczywisty stan. Określa stan liczników i całego wyposażenia lokalu. Może zawierać także konkretne rozstrzygnięcia między stronami. Dokument taki ułatwia każdej ze stron dochodzenie praw, wyeliminowanie nadużyć, wykazanie niewywiązywania się przez drugą stronę z obowiązków. Do pewnego stopnia blokuje możliwość wysuwania pozbawionych zasadności skarg. 

Na wynajmującym spoczywa wiele obowiązków wynikających z przepisów prawa. Odpowiedzią na ten problem może być firma zarządzająca najmem, która jest pewnego rodzaju profesjonalnym właścicielem mieszkania. Taka firma wie, z jakimi trudnościami wiąże się wynajem i jak tych problemów unikać.