Preferujemy zarządzanie najmem nad podnajem
Historia Rent Partner zaczęła się w 2014 roku. Wtedy trafiliśmy na wywiad, którego Mateusz Brejta udzielił Michałowi Szafrańskiemu na łamach bloga „Jak oszczędzać pieniądze”. Panowie zainspirowali nas do wdrożenia omawianego podnajmu w Łodzi, za co jesteśmy im bardzo wdzięczni. W szczytowym momencie naszej działalności wynajmowaliśmy w ten sposób 13 mieszkań. Jednak od 2017 roku nie wzięliśmy już pod nasze skrzydła żadnego mieszkania w tym modelu biznesowym i nie planujemy tego robić. Skąd taka zmiana? By wyjaśnić tę kwestię zacznijmy od definicji.
Podnajem inaczej zarządzanie najmem z gwarancją czynszu
Model ten zakłada wynajem mieszkania:
- na długi okres – od 3 do 10 lat,
- z gwarancją czynszu,
- ze zgodą właściciela na przeróbki mieszkania oraz dalszy jego wynajem.
Najlepiej sprawdza się przy wielopokojowych lokalach podnajmowanych na pojedyncze pokoje.
Zarobkiem firmy jest tu różnica pomiędzy całkowitym przychodem z wynajmu pojedynczych pokoi lub całego mieszkania, a sumą opłat za: wynajem, czynsz do administracji, media i koszty przygotowania nieruchomości.
Rozpoczęcie aktywności gospodarczej w zakresie podnajmu nieruchomości nie wymaga od nas specjalnych zezwoleń. Sprowadza się do działania w formie działalności gospodarczej i niewielkiego kapitału niezbędnego do przystosowania mieszkania pod wynajem. Nasze najtańsze mieszkanie zostało przygotowane w 2015 roku za ok. 5 000 zł, najdroższe w 2017 za ok. 40 000 zł.
W dalszym ciągu posiadamy w swojej ofercie pokoje w mieszkaniach 4-6 pokojowych pozyskane w ten sposób. Podjęte przez nas w przeszłości decyzje są tym ważniejsze, że żyjemy w czasach niepewnych, ceny wszystkiego stale rosną – szczególnie obecny rok przyniósł znaczące podwyżki opłat dla właścicieli mieszkań.
Dlaczego podnajem jest kiepskim modelem biznesowym (dla nas)
Ponieważ odbywa się czyimś kosztem. Jest to nasz główny zarzut wobec tej formy podnajmu.
Zasadniczym problemem jest tu gwarancja czynszu. Sprawia ona, że właściciel mieszkania oraz firma zajmująca się podnajmem, stają po dwóch stronach transakcji. Zysk jednej strony jest kosztem drugiej. Cele stron są rozbieżne. Doprowadza to do sytuacji, w której strony te nie są partnerami. Tylko jednej z nich musi zależeć na najemcach i stanie nieruchomości. Transakcja co do zasady jest terminowa, więc obie strony z dystansem podchodzą do inwestowania w zmiany i podnoszenie standardu lokalu oferowanego najemcom.
Oczywiście dostrzegamy korzyści płynące z gwarancji czynszu i przekazania odpowiedzialności za mieszkanie na podmiot zewnętrzny. Nie jest to jednak zgodne z naszymi wartościami. Chcemy, aby właściciel był naszym partnerem, z którym gramy do jednej bramki. Gdzie od wyników firmy zarządzającej zależy wynagrodzenie obu stronom a ponadto w interesie wszystkich jest, aby nieruchomość była atrakcyjna pod każdym względem. Jest to oczywiście model rozmytej odpowiedzialności, ale wierzymy, że owocna współpraca wymaga zaangażowania każdej ze stron oraz partnerstwa.
Pozyskiwanie podnajmów jest nieefektywne
Bardzo niewiele mieszkań nadaje się na długoterminowy podnajem. Nieruchomość taka musi:
- posiadać wystarczająco duży metraż,
- mieć odpowiednią ilość pokoi,
- lub możliwość ich wydzielenia.
Ekonomiczny sens mają dopiero mieszkania, z których docelowo jesteśmy w stanie wyodrębnić minimum 4 pokoje. Potrzebne są również:
- atrakcyjna lokalizacja,
- niski czynsz dla właściciela,
- zgoda właściciela na podnajem.
To wszystko sprawia, że w żadnym przypadku zasada 100-10-1 nie sprawdza się dosłownie. Nie rzadko na sto obejrzanych mieszkań, kilka nadaje się do podnajmu, a umowę uda się podpisać na tylko jedno.
Przystosowanie lokali do podnajmu jest kosztowne.
Rynek od 2014 roku uległ bardzo dużym zmianom. Mieszkania oferowane najemcom posiadają coraz wyższy standard. Aby być konkurencyjnym niezbędne są nakłady inwestycyjne, daleko przekraczające te, które niegdyś czyniliśmy. W związku z tym, bez znaczącej partycypacji właściciela w koszcie remontu lokalu, podnajem nie wydaje nam się obecnie w ogóle możliwy.
Z tych względów kilka lat temu obraliśmy inny kierunek:
Zarządzanie najmem
Usługa ta jest rodzajem zarządzania nieruchomością z przeznaczeniem na wynajem. Wymaga ona:
- formy działalności gospodarczej,
- ustawowego ubezpieczenia OC dla zarządców,
- prowadzenia rozbudowanej dokumentacji i
- transparentności działań.
Ogranicza również autonomię firmy, ponieważ decyzje podejmuje się wspólnie z właścicielem mieszkania.
Jaką formę zarządzania powinien wybrać właściciel?
Naszym zdaniem zarządzanie najmem jest zdecydowanie lepszą od podnajmu formą kompleksowej obsługi mieszkania.
Właściciel i firma zarządcza:
- dzielą ryzyko
- partycypują w zyskach.
Warto zaznaczyć, że w tym modelu właściciel, najczęściej, dostaje większy udział w zyskach niż przy podnajmie. Jest to bezsprzecznie mocny argument przemawiający za zarządzaniem najmem.
Nasza historia to doskonały przykład metody prób i błędów, ale przede wszystkim uważnego śledzenia zmian na rynku i nowych rozwiązań. Zmieniamy je, dostosowujemy do sytuacji, poszukujemy idealnego rozwiązania, które zawsze pogodzi interesy nasze jak i przede wszystkim naszych współpracowników z naciskiem na mieszkańców, których komfort i swoboda pozostaje dla nas kluczowa.