Czasami piękne kamienice kryją w sobie jeszcze piękniejsze historie – zarówno te z przeszłości, jak i te, które powstają na nowo. Taka właśnie historia dotyczy budynku przy ul. Narutowicza 35 w Łodzi, gdzie inwestycje przywracają dawny blask tej wyjątkowej kamienicy, dając miejsce zamieszkania nowym ludziom i ich historiom. Chcemy podzielić się z Wami opowieścią o inwestycji w mieszkanie na wynajem na pokoje w Łodzi, którą zrealizowaliśmy w tym roku.
Kamienica z historią
Narutowicza 35 to jeden z tych budynków, które przyciągają wzrok swoją okazałością i bogatymi zdobieniami elewacji. Powstała na przełomie XIX i XX wieku kamienica, była świadkiem wielu zmian. W latach 90′ część wysokich na ponad 4 metry strychów została przekształcona w mieszkania, co do dziś dodaje jej wnętrzom niezwykłego uroku. Jednak los nie zawsze był łaskawy – w 2015 roku budynek ucierpiał wskutek pożaru, który zniszczył część dachu i mieszkania na poddaszu (źródło). Akcja pożarnicza negatywnie wpłynęła na belki stropowe, wymuszając w kolejnych latach wzmacnianie wielu z nich.
Metamorfoza kamienicy
Niedawno zakończono remont jej frontowych elewacji (zachodniej i północnej), wraz z bogato zdobionym narożnikiem. Prace te były współfinansowane przez Urząd Miasta Łodzi, który przyznał wspólnocie mieszkaniowej dotację w wysokości blisko 343 tys. zł w ramach VII edycji miejskiego programu dopłat do remontów budynków w Specjalnej Strefie Rewitalizacji (źródło). Dzięki przeprowadzonym pracom kamienica odzyskała dawne piękno i stanowi teraz ozdobę śródmiejskiego krajobrazu. Odnowione fasady można podziwiać od strony ul. Narutowicza oraz ul. Polskiej Organizacji Wojskowej.
Inwestycja w mieszkanie na wynajem na pokoje
Historia mieszkania, którym się opiekujemy, zaczęła się od kontaktu właścicielki, która znała naszą firmę. Chciała zamienić czwarte piętro bez windy na coś bardziej komfortowego. Pieniądze ze sprzedaży planowała przeznaczyć na zakup nowego mieszkania. Transakcja przebiegła w atmosferze wzajemnego zrozumienia, a dla jej komfortu zapewniliśmy możliwość dalszego zamieszkania przez miesiąc. Aby zabezpieczyć interesy wszystkich stron, zawarliśmy umowę najmu okazjonalnego.
Mieszkanie kupiło trzech inwestorów we współwłasności za łączną kwotę 220 tys. zł. Analiza potencjału nieruchomości wskazała, że wynajem na pokoje będzie najlepszym rozwiązaniem, zapewniającym optymalny zwrot z inwestycji w stosunku do ryzyka. Lokalizacja w pobliżu Uniwersytetu Łódzkiego i Uniwersytetu Medycznego czyni ten adres idealnym miejscem dla studentów. Mieszkanie nie wymagało większej ingerencji poza odświeżeniem i podzieleniem jednego pokoju za pomocą lekkiej ścianki kartonowo-gipsowej.
Wyzwania i niespodzianki
Remont mieszkania rozpoczęliśmy w styczniu, a zakończyliśmy niestety dopiero w sierpniu. Głównym tego powodem była przebudowa instalacji grzewczej przez wspólnotę i konieczność wstrzymania części prac do zakończenia sezonu grzewczego. Same czynsze do administracji w tym okresie wyniosły nas 7817 zł.
To jednak nie była jedyna niespodzianka – już w pierwszym tygodniu od przejęcia mieszkania, jeszcze zanim weszliśmy z pracami, pojawiła się awaria, która spowodowała zalanie. Do problemu doszło, ponieważ właścicielka wyprowadzając się wypowiedziała umowę na prąd co skutkowało zdjęciem licznika. Ponadto zawór wody nie został zakręcony. Toaleta zamontowana na młynku cały czas upuszczała wodę, która nie spływała samodzielnie. Doprowadziło to do wylania wody górą przez miskę sedesową. Na szczęście sąsiadka z dołu okazała się wyrozumiała, a koszt naprawy ograniczył się do odmalowania sufitu za 667 zł.
Niemniej pozytywne zaskoczenia również się zdarzały – część kuchni była w tak dobrym stanie, że udało się ją wykorzystać, wymieniając jedynie uchwyty w szafkach. Sukces odnieśliśmy także uzyskując zgodę na przyłączenie do pionu kanalizacyjnego, a co za tym idzie mogliśmy zrezygnować z młynka w toalecie.
Sukces inwestycji
Pomimo trudności, inwestycja zakończyła się sukcesem. Łączny koszt remontu wraz z wyposażeniem wyniósł 156 tys. zł. Co więcej, wszystkie pokoje udało się wynająć jeszcze przed zakończeniem prac – potwierdzając atrakcyjność lokalizacji i projektu mieszkania na wynajem na pokoje.
| Metraż | 55 m2 |
| CENA zakupu | 220 000,00 zł |
| koszt remontu | 156 000 zł |
| przychód | 4500 zł |
| koszty stałe | 870 zł |
| dochód | 3630 zł |
| stopa zwrotu (ROI) | 11,58% |
| nasze zarządzanie | 900 zł |
| stopa zwrotu po zarządzaniu | 8,71% |
| zysk po zarządzaniu | 2730 zł |
Kamienica przy ul. Narutowicza 35 to nie tylko piękne miejsce do życia, ale i dowód na to, że nawet w trudnych warunkach można stworzyć coś wyjątkowego. Wierzymy, że takie projekty przynoszą nie tylko zysk, ale również satysfakcję z przywracania dawnego blasku miejscom, które mają duszę.
Dziękujemy, że mogliśmy podzielić się z Wami tą historią. Kto wie, może następna inwestycja będzie jeszcze bardziej inspirująca?