Często dostajemy pytanie: co zrobić, kiedy najemca nie chce się wyprowadzić? Problem polega na tym, że kiedy dochodzi już do takiej sytuacji, nasze możliwości działania są naprawdę ograniczone. To trochę jak z pytaniem: co zrobić, kiedy zepsuł nam się ząb? No niestety, trzeba go wtedy leczyć kanałowo albo wyrwać.
Dlatego w obu przypadkach najważniejsza jest profilaktyka. W wynajmie kluczowym jej elementem jest staranna selekcja najemców. To ona minimalizuje ryzyko większości problemów takich jak: zaległości, konflikty, zniszczenia czy właśnie sytuacje, w której najemca nie chce opuścić lokalu.
4 etapy weryfikacji najemcy:
ETAP 1: rozmowa na spotkaniu
Pierwszy etap dobrej weryfikacji najemcy, to rozmowa na spotkaniu. Prezentujac mieszkanie, nawiązujemy relacje, badamy potrzeby, zadajemy pytania:
- Dlaczego ta osoba szuka mieszkania?
- Od kiedy chce się wprowadzić?
- Kto dokładnie będzie mieszkał w lokalu?
Staramy się lepiej poznać tę osobę. Trochę jak na rozmowie rekrutacyjnej, obserwujemy kandydata, szukając potencjalnych wątpliwości. Mówimy na to „system żółtych i czerwonych lampek”. Czasami czyjś wygląd, czyjeś czyjeś zachowanie, może wskazywać, że nie jest to ta osoba, z którą chcielibyśmy podpisać umowę.
Żółte lampki są to elementy, ktore nie skreślają jeszcze danej osoby, ale powinny wzmóc naszą czujność. Warto zastawić się czy może coś jest nie tak, być może powinniśmy trochę bardziej się usztywnić. Przykładem takiej żółtej lampki jest zbyt szybkie przechodzenie na „ty”. Z naszych doświadczeń, takie osoby gorzej odnajdują się w formalnych zasadach i mają tendencję do ich łamania.
Czujność powinny zwrócić też sytuacje, w których ktoś mówi, że nie będzie problemów z płatnością. Standardowo osoba, dla której płacenie na czas jest oczywistością, nie użyję takiego zwrotu, bo nie przyjdzie jej do głowy, aby komunikować, że mogą być z tym problemy. Podobnie sytuacja ma się, kiedy ktoś mówi, że nie ma żadnych nałogów albo problemów z używkami. Taki klient albo mija się z prawdą, albo wyrósł w środowisku, w którym takie sytuacje były normą.
Do Żółtych lampek zaliczamy również:
- Prośby o rozłożenie kaucji
- Prośby o płacenie gotówką
- Braki w kulturze osobistej
- Niechlujny wygląd
- Podejmowanie decyzji o wynajmie bardzo szybko, bez dokładnego obejrzenia mieszkania lub czytania umowy
To wszystko są ważne sygnały ostrzegawcze, które gdy występują pojedynczo nie powinny bezwzględnie skreślać najemcy. Wystąpienie jednak większej ilości żółtych lampek jednocześnie powinno być traktowane jako czerwona lampka.
Jeżeli chodzi o czerwone lampki, które absolutnie powinny zakończyć weryfikacje najemcy to wyróżniamy między innymi:
- informacje, że dana osoba musi się wprowadzić dzisiaj
- wynajmowanie w czyimś imieniu
- bariera językowa, kiedy przy zawieraniu umowy potrzebny jest znajomy, który tłumaczy
- samodzielny najemca, nierozumiejący języka, w którym się porozumiewamy
ETAP 2: dochody najemcy i źródła pochodzenia zarobków
Kolejnym etapem weryfikacji jest umowa o pracę lub źródło pochodzenia zarobków tej osoby. Jeżeli jest to student, to wtedy bierzemy poręczenie finansowe od pracującego rodzica lub innej zaufanej osoby. Jeżeli jest to osoba pracująca prosimy, aby przedstawiła nam umowę o pracę/ zlecenie lub pit z działalności gospodarczej. Dla nas osobiście ważne jest to, żeby łączna suma dochodów tej osoby wystarczyła jej zarówno na opłacenie mieszkania, jak i na normalne życie. Dlatego przyjmujemy, że jej dochody netto, czyli po odliczeniu podatków, muszą być dwukrotnościa łącznych kosztów najmu razem z opłatami.
W przypadku umów o pracę zwróć szczególną uwagę, czy umowa jest podpisana przez obie strony oraz przez jaki okres obowiązuje. Dostaliśmy wiele umów o pracę, będącymi propozycjami do zawarcia umów, które nie zostały sfinalizowane.
W przypadku działalności gospodarczych jedynym potwierdzeniem zarobków jest PIT za zeszły rok. Sam wyciąg bankowy, wykaz od księgowej z ostatnich miesięcy, nie stanowi żadnego dowodu, ponieważ środki można w każdej chwili wypłacić, a dochody wyzerować kosztami. Jeżeli ktoś nie jest w stanie przedstawić takiego PIT-u rekomendowałbym zwiększenie kaucji nawet do trzykrotności.
ETAP 3: ślad w internecie i mediach społecznościowych
Kiedy dana osoba przeszła naszą weryfikację na spotkaniu oraz mamy już dokumenty potwierdzające jej dochody. Koniecznie należy sprawdzić ślad w internecie i mediach społecznościowych. Bez specjalnej inwigilacji, po prostu wpisujemy imię, nazwisko, adres, patrzymy, co nam wyskoczy.
Wiele lat temu zdarzało nam się wynająć pokój studentowi, który przestał nam płacić i porzucił mieszkanie. Kiedy zaczęliśmy szukać dodatkowych możliwości kontaktu, na jego publicznym profilu facebookowym, odnaleźliśmy chuligańskie, kibicowskie elementy. Od tamtego czasu sprawdzamy właśnie ślad w internecie. Dzięki temu odrzuciliśmy wiele osób, które w mediach społecznościowych wykazywały zainteresowanie względem używek, lub inne agresywne lub niepokojące sygnały.
ETAP 4: weryfikacja najemcy w bazach dłużników
Ostatnim etapem weryfikacji jest weryfikacja w bazach dłużników. My osobiście korzystamy z aplikacji simpl.rent. Weryfikuje ona dłużników w 5 bazach.
Tutaj początkowo, kiedy wprowadzaliśmy to kilka lat temu, byliśmy sceptyczni. Czy jeżeli już sprawdziliśmy osobę na rozmowie, pod kątem tych żółtych lampek, śladu w internecie, umowy o pracę, to czy na pewno musimy jeszcze dodatkowo sprawdzać w bazach dłużników. Jednak na wszelki wypadek zaczęliśmy to stosować.
Bardzo dużym zaskoczeniem było to, że jedna trzecia osób, które całkowicie pozytywnie przechodziły wcześniejsze etapy, nie przechodzi weryfikacji długów. Weryfikacja w Simpl.Rent nie wskazuje, co to za długi. To mogą być trywialne rzeczy, na przykład niezapłacony mandat, który się za kimś ciągnie. Niestety nie wiemy dokładnie, jaka jest skala tego problemu, ale znowu, jeżeli chcemy, aby nasz wynajem był bezpieczny, to musimy raczej wychodzić z założenia zero-jedynkowego. Niestety nie podpiszemy umowy, dopóki ta osoba nie spłaci tych jakiś długów z przeszłości i nie zacznie palić się na zielono w weryfikacji.
Ze względu na ten system weryfikacji pewnie wiele razy odrzuciliśmy fajną, rzetelną osobę. Niestety w weryfikacji najemców musimy wyjść z założenia „lepiej odmówić, niż wejść w relację, a potem żałować”. Naszą rolą jest minimalizowanie ryzyka. Każda przesłanka, która potencjalnie daje jakieś żółte światło, , że coś może być nie tak, jest przesłanką, aby nie wchodzić w taką relację.
Starajmy się wychodzić z otwartością na drugiego człowieka, ale pamiętać o zabezpieczaniu samego siebie.
Czy weryfikacja najemcy daje gwarancję bezpiecznego najmu?
Weryfikacja najemcy nie daje stuprocentowej gwarancji. Nie ma takiego procesu, który wyeliminuje każde ryzyko, ale te cztery etapy bardzo mocno zmniejszają prawdopodobieństwo problemów.
- rozmowa i żółte oraz czerwone lampki
- dochody i realna zdolność do płacenia.
- podstawowy ślad w internecie
- bazy dłużników
Najem to nie jednorazowa transakcja, to długotrwała relacja z drugim człowiekiem i tak jak z wyborem współpracownika czy życiowego partnera, nie ma co wchodzić w taką relację pochopnie.
Weryfikacja najemcy to nie jest jedyny element bezpiecznego najmu. Sprawdź, czy Twój wynajem jest bezpieczny – ZRÓB NASZ TEST
Masz pytania lub chcesz dowiedzieć się więcej? Skontaktuj się z Rent Partner – pomożemy Ci wynająć mieszkanie bez ryzyka i z pełnym spokojem!
Mateusz Wasiak
Współzałożyciel Rent Partner, związany z nieruchomościami od 2014 roku. Orędownik myślenia systemowego i lean management. Wierzy, że każdy problem nie jest winą ludzi, ale wynika z systemu, który można ulepszyć znajdując bezpośrednią przyczynę problemu. Z zaangażowaniem propaguje ideę turkusowej organizacji, dbając o to, by Rent Partner było miejscem, w którym ludzie czują się rozumiani i doceniani.
Odpowiada za kontakty z partnerami oraz rozwój i ekspansję firmy, zawsze szukając nowych, efektywnych dróg do wzrostu. Jego podejście do pracy oparte jest na zaufaniu, transparentności i współpracy, co sprawia, że Rent Partner rozwija się w zgodzie z wartościami firmy.