W wynajmie pozytywny wyrok sądu rzadko oznacza odzyskane pieniądze. Możesz wygrać sprawę, ale jeżeli dłużnik nie ma majątku, albo zarabia minimalną krajową, komornik nie ściągnie skutecznie długu. Dlatego najważniejsze nie jest to, jak dobrą masz umowę, ale co zrobisz w pierwszych dniach gdy najemca nie zapłacił za czynsz
Dzisiaj zaprezentujemy Ci naszą procedurę „dziesiaty – jedenasty – trzynasty” czyli: co robimy w dniu braku płatności, co sprawdzamy następnego dnia i dlaczego około trzeciego dnia dążymy do spotkania oraz pisemnego porozumienia.
Ten materiał ma charakter edukacyjny. Przepisy, rodzaj umowy i sytuacja konkretnego najemcy mogą zmieniać właściwy sposób działania, dlatego dokumenty i decyzje prawne warto skonsultować z prawnikiem.
Brak płatności za czynsz – co robić?
Nawet bardzo dobry i dokładnie zweryfikowany najemca może kiedyś przestać płacić. Czasem problem pojawia się od początku najmu, a czasem dopiero po kilku latach. Utrata pracy, uzależnienie albo spirala chwilówek potrafią całkowicie zmienić sytuację człowieka, który wcześniej płacił wzorowo.
Dlatego braku płatności nie warto traktować jako dowód złej woli, ale jako ważny sygnał ostrzegawczy. Przyjmijmy konkretny przykład. Zgodnie z umową czynsz ma wpłynąć do 10. dnia miesiąca.
Jest 10. dzień, otwierasz bankowość internetową.
Przelewu nie ma.
Krok 1: Przypomnij o płatności i poproś o potwerdzenie przelewu za czynsz
To jest pierwszy krok procedury: przypomnienie i prośba o potwierdzenie. My korzystamy z systemu obsługi najmu, który automatycznie wysyła wiadomość. Jeżeli nie masz takiego systemu, wystarczy zwykły SMS:
„Dzień dobry, nie odnotowaliśmy płatności za czynsz. Prosimy o kontakt lub przesłanie potwierdzenia przelewu.”
Taka wiadomość jest spokojna i konkretna. Nie oskarża najemcy, ale jasno pokazuje, że kontrolujesz płatności i reagujesz od razu.
Najczęstszy błąd na tym etapie to czekanie do końca tygodnia, bo „może przelew jeszcze dojdzie”. Jeżeli raz nie reagujesz, później czekasz trzy dni, potem tydzień, a po miesiącu okazuje się, że nie masz ani pieniędzy, ani jasnych ustaleń.
Krok 2: Zadzwoń i ustal co z płatnością za czynsz
Jeżeli najemca przesłał potwierdzenie przelewu, sprawdź, czy pieniądze rzeczywiście wpłynęły. Nie kończ sprawy na samym screenie. Potwierdzenie może oznaczać, że przelew został zlecony, ale może też zostać anulowany albo odrzucony.
Jeżeli pieniądze są na koncie, to temat zamykamy.
Jeżeli pieniędzy nadal nie ma, najemca nie odpowiedział albo napisał tylko: „Zapłacę za kilka dni”, przechodzimy do kontaktu telefonicznego.
W rozmowie ustal – co się stało i kiedy dokładnie wpłyną pieniądze?
Jeżeli pieniądze mają wpłynąć w terminie dłuższym niż kilka dni, koniecznie umów się z najemcą na spotkanie i podpisanie stosownego porozumienia dotyczącego warunków spłaty zaległości.
Krok 3: Podpisz pisemne porozumienie o spłacie zaległości
Jeżeli zaległość powstała 10ego dnia miesiąca, to około 13ego dnia staramy się spotkać z najemcą osobiście.
Jeżeli najemca nie odbiera telefonów i nie udało się nam z nim bezpośrednio umówić, to dzwonimy do jego kontaktu awaryjnego, współlokatorów lub kontaktujemy się z sąsiadami, aby dowiedzieć się czy wszystko w porządku z najemcą oraz ustalić, w jakich godzinach można go zastać.
Dlaczego tak szybko dążymy do spotkania?
Bo po trzech dniach relacja z najemcą jest wciąż bardzo dobra. Najemca nadal chce zapłacić i zostać w mieszkaniu. My zgadzamy się na rozsądne przesunięcie terminu, ale w zamian oczekujemy jasnego, pisemnego zobowiązania. Z najemcą podpisujemy rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, nieważne, pod warunkiem spłaty zaległości.
Z naszego doświadczenia zdecydowana większość takich sytuacji kończy się spłatą i dalszym, prawidłowym najmem. Przy ponad dwóch tysiącach obsłużonych umów szybka reakcja wielokrotnie pozwalała zatrzymać problem zanim zaległość zaczęła rosnąć.
Najczęściej w takich sytuacjach nie mamy do czynienia z człowiekiem, który od początku zaplanował, że nie będzie płacił. Zwykle coś wydarzyło się w jego życiu. Powinniśmy podchodzić do takich sytuacji z empatią, ale w granicach formalnej relacji.
Osoba, która ma być może kilku wierzycieli, zapłaci najpierw tam, gdzie widzi jasne terminy i konsekwencje. Jeżeli operator telefonu, bank i firma pożyczkowa reagują natychmiast, a właściciel mieszkania mówi: „Dobrze, Proszę zapłacić później”, czynsz spadnie na sam koniec listy.
Dlaczego czekanie na ustawową możliwość wypowiedzenia jest ryzykowne
Przy zwykłym trybie wynikającym z ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel może wypowiedzieć najem z powodu zaległości dopiero wtedy, gdy lokator zalega co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Przed tym trzeba go jeszcze pisemnie uprzedzić, o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zaległych należności.
W praktyce oznacza to, że jeżeli zaczniesz działać dopiero po kilku miesiącach, dług może być już bardzo wysoki. Dlatego porozumienie podpisane na początku problemu jest tak ważne. Stawia jasną granicę relacji I pozwala właścicielowi być dużo szybciej w prawie do rozwiazania umowy.
Najemca podpisał porozumienie, ale nie zapłacił czynszu
Wtedy uruchamiamy to, co zostało wcześniej uzgodnione. Przychodzimy na wyprowadzkę najemcy, w terminie zgodnym z porozumieniem. Przygotowujemy protokół zdawczo-odbiorczy, robimy zdjęcia stanu mieszkania, spisujemy liczniki i odbieramy komplet kluczy.
Z powodów dowodowych warto iść na takie spotkanie w dwie osoby. Nie wdawaj się w przepychanki i nie próbuj samodzielnie usuwać człowieka z lokalu. W razie problemów skorzystaj z pomocy prawnika. Pamiętaj, że jeżeli w trakcie spotkania czujesz się zagrożony ze strony najemcy, możesz wezwać policję z tego powodu. Z naszego doświadczenia, sam telefon na policję i przyjęte zgłoszenie bardzo pomagają w łagodzeniu całej sytuacji i sprawniejszej wyprowadce. Gdy sytuacja się unormuje, nie zapomnij odwołać patrolu, który może być komus bardziej potrzebny.
Po odbiorze mieszkania poinformuj najemcę o ostatecznej wysokości zadłużenia i dalszej windykacji. Zachowaj wszystkie dokumenty, historię wiadomości, zdjęcia i rozliczenie kaucji. Wszystko to może się przydać, jeżeli sprawa trafi do sądu.
Wygrany proces nie gwarantuje spłaty zaległości za czynsz
Przy egzekucji należności część wynagrodzenia pracownika jest chroniona, a kwota odpowiadająca minimalnemu wynagrodzeniu co do zasady pozostaje wolna od potrąceń. Jeżeli dłużnik nie ma innego majątku, odzyskanie pieniędzy może być trudne.
Dlatego cała procedura sprowadza się do jednej zasady: Ucinaj problemy w zarodku.
Pamiętaj: dziesiaty – jedenasty – trzynasty
Dzień płatności – wiadomość.
Następny dzień – weryfikacja i telefon.
kolejny -spotkanie oraz pisemne porozumienie.
Można być życzliwym dla człowieka i jednocześnie stanowczym wobec zobowiązań. Takie podejście daje największą szansę, że najemca spłaci zaległość, lub wprowadzi się w tym samym miesiącu, w którym powstał dług.
Reakcja na opóźnienia w płatnosci, to nie jest jedyny element bezpiecznego najmu. Sprawdź, czy Twój wynajem jest bezpieczny – ZRÓB NASZ TEST
Masz pytania lub chcesz dowiedzieć się więcej? Skontaktuj się z Rent Partner – pomożemy Ci wynająć mieszkanie bez ryzyka i z pełnym spokojem!
Mateusz Wasiak
Współzałożyciel Rent Partner, związany z nieruchomościami od 2014 roku. Orędownik myślenia systemowego i lean management. Wierzy, że każdy problem nie jest winą ludzi, ale wynika z systemu, który można ulepszyć znajdując bezpośrednią przyczynę problemu. Z zaangażowaniem propaguje ideę turkusowej organizacji, dbając o to, by Rent Partner było miejscem, w którym ludzie czują się rozumiani i doceniani.
Odpowiada za kontakty z partnerami oraz rozwój i ekspansję firmy, zawsze szukając nowych, efektywnych dróg do wzrostu. Jego podejście do pracy oparte jest na zaufaniu, transparentności i współpracy, co sprawia, że Rent Partner rozwija się w zgodzie z wartościami firmy.