Czy za mniej niż cztery i pół tysiąca złotych da się sensownie zmienić mieszkanie, tak żeby było atrakcyjne dla dzisiejszych najemców? Właśnie taki budżet – dokładnie 4350 zł – ustaliliśmy z właścicielką mieszkania przy ul. Lutomierskiej w Łodzi.
Za taką kwotę nie da się zrobić wszystkiego, co byśmy chcieli. Musieliśmy więc ustalić, co w tym mieszkaniu najbardziej przeszkadza w wynajmie i co zmienić, żeby osiągnąć możliwie największy efekt. W tym wpisie pokazujemy, dlaczego odeszliśmy od wynajmu na pokoje i jak z czterech niezależnych pokoi powstało mieszkanie z trzema pokojami i salonem, wynajmowane jako całość.
Wolisz wersję wideo? Obejrzyj film na YouTube.
Skąd się wzięło mieszkanie na pokoje
Mieszkanie znajduje się przy ul. Lutomierskiej, niedaleko skrzyżowania z al. Włókniarzy. Około dziesięciu lat temu przygotowano je zgodnie z bardzo popularnym wtedy modelem inwestycyjnym: kupowało się większe mieszkanie, dzieliło je na kilka niezależnych pokoi i każdy z nich wynajmowało osobno. Tutaj powstały cztery pokoje i wspólny aneks kuchenny.
Dziesięć lat temu miało to dużo sensu. Student często miał do wyboru akademik, w którym dzielił pokój z drugą osobą, albo stancję – na przykład pokój w mieszkaniu starszej osoby, która nadal w nim mieszkała. Na tym tle własny, zamykany pokój we współdzielonym mieszkaniu dawał znacznie więcej prywatności. Takich mieszkań powstawało wtedy bardzo dużo, a my również realizowaliśmy podobne projekty – na przykład mieszkanie na pokoje przy ul. Narutowicza.
Dlaczego ten model przestał działać
Rynek najmu nie stoi w miejscu. Przez ostatnie lata w Łodzi powstało bardzo dużo nowych mieszkań inwestycyjnych, w tym kawalerki i mikrokawalerki. Podniósł się też standard mieszkań dostępnych dla studentów. Skoro za niewiele większą kwotę najemca może mieć kawalerkę z własną łazienką i kuchnią, pokój w mieszkaniu współdzielonym zaczyna z nią przegrywać.
Zmieniło się też to, czym jest atrakcyjna lokalizacja. Kiedyś mieszkanie z dobrym, półgodzinnym dojazdem na uczelnię było atrakcyjne. Dziś, gdy wiele nowych mieszkań powstaje w centrum i tuż przy uczelniach, studenci mogą po prostu zamieszkać bliżej.
Przejęliśmy to mieszkanie od innej firmy zarządzającej około trzech lat temu. Choć przygotowano je z myślą o studentach, przez ten czas pokoje wynajmowały głównie osoby pracujące. Sam najem działał – problemem była bardzo duża rotacja. Ktoś kończył umowę, ktoś się wyprowadzał, ktoś czasem po prostu znikał.
Rotacja, pustostany i realny przychód
Przy czterech pokojach jest jedna zaleta: gdy jeden pokój stoi pusty, pozostałe trzy nadal zarabiają. Ale w skali całego roku okazywało się, że niemal przez cały czas jakaś część mieszkania stała pusta.
Wynajem na pokoje zwykle daje wyższy czynsz – trzeba jednak uwzględnić pustostany i rotację. W uproszczeniu to mieszkanie generowało od 3500 do 3900 zł przychodu, a po odjęciu średnich kosztów mediów i administracji zostawało od 2200 do 2600 zł. Przy obecnych stawkach to nie więcej, niż można osiągnąć, wynajmując takie mieszkanie jako całość.
Dlatego zamiast dalej utrzymywać model, który działał dziesięć lat temu, dostosowaliśmy mieszkanie do tego, czego najemcy szukają dziś. Paradoksalnie oznaczało to częściowy powrót do jego pierwotnej funkcji: trzy pokoje i normalny salon, wynajmowane jako całość. Może tu zamieszkać rodzina, para potrzebująca dodatkowych pokoi, grupa znajomych, a nawet studentów – ale już nie cztery przypadkowe osoby, z których każda wynajmuje tylko swój zamykany pokój.
Wąskie gardła zamiast generalnego remontu
Najprościej byłoby zrobić generalny remont. Przy budżecie 4350 zł skupiliśmy się jednak na wąskich gardłach, czyli rzeczach, które najbardziej obniżały atrakcyjność mieszkania. Pierwszym był sam model wynajmu na niezależne pokoje w tej lokalizacji – rozwiązaliśmy go zmianą sposobu wynajmu. Żeby to było możliwe, trzeba było jednak przeorganizować samo mieszkanie.
Nowy salon z istniejących mebli
Brakowało normalnego salonu – pokój nr 1 pełnił funkcję kolejnej sypialni. Przenieśliśmy do niego kanapę z pokoju nr 4 i połączyliśmy dwie kanapy w narożnik. Stare biurko wyrzuciliśmy, a w jego miejsce wstawiliśmy nowy stół z krzesłami. Pomieszczenie, które wcześniej było kolejnym pokojem do wynajęcia, stało się wspólną przestrzenią z częścią wypoczynkową i jadalnią.
Pokój nr 4 z miejscem do przechowywania
Po zabraniu kanapy z pokoju nr 4 przenieśliśmy do niego szafę z pokoju nr 1. Dzięki temu powstało dużo więcej miejsca do przechowywania, trochę na zasadzie garderoby. Z części szaf zdemontowaliśmy drzwi i wykorzystaliśmy same korpusy jako otwarte regały. Zamiast wyrzucać meble i kupować wszystko od nowa, wykorzystaliśmy to, co już było w mieszkaniu – przy niskim budżecie takie decyzje robią bardzo dużą różnicę.
Odświeżenie wnętrza małym kosztem
Meble były sprawne, a ściany w wielu miejscach w niezłym stanie – ale po dziesięciu latach zmienia się to, co najemcy uważają za estetyczne. Nie malowaliśmy całego mieszkania, tylko kuchnię, jeden z pokoi i korytarz, które najbardziej tego potrzebowały. Na wypłowiałe kanapy położyliśmy kapy – nie po to, by udawać, że są nowe, ale żeby za niewielkie pieniądze poprawić ich wygląd i odłożyć wymianę na później. Na ścianach pojawiły się obrazki, a wymiana żarówek poprawiła oświetlenie.
W oknie zamontowaliśmy karnisz i zasłony. Zasłony pochodziły z innego mieszkania, w którym nie były już potrzebne – mieliśmy je w magazynie, więc wykorzystaliśmy je praktycznie bez dodatkowego kosztu. Nie wszystko musi być nowe. Ważne, żeby było czyste, sprawne, pasowało do wnętrza i spełniało swoją funkcję.
Dywan zamiast nowych paneli
W jednym miejscu panele były przepalone. Wymiana paneli w całym pokoju pochłonęłaby znaczną część budżetu na problem, który dotyczył jednego fragmentu podłogi. Zamiast tego położyliśmy dywan – zakrył zniszczony fragment, a przy okazji wizualnie wydzielił część wypoczynkową salonu.
Sprzątanie, balkon i siatka przeciw gołębiom
Najmniej efektowne na zdjęciach, a dla najemcy bardzo ważne. Części wspólne były przez poprzednich najemców mocno zaniedbane, a na balkonie był problem z gołębiami. Balkon dokładnie posprzątaliśmy i zamontowaliśmy na nim siatkę przeciw gołębiom, żeby za kilka tygodni nie wyglądał tak samo. Nie ma sensu inwestować w obrazki i zasłony, jeśli potencjalny najemca wychodzi na balkon i pierwsze, co widzi, to pozostałości po gołębiach.
Na tym polega szukanie wąskich gardeł: czasem największym problemem mieszkania nie jest brak nowej kuchni za kilkanaście tysięcy złotych, tylko na przykład brudny balkon.
Co zrobiliśmy za 4350 zł
- stworzyliśmy salon z częścią wypoczynkową i jadalnią,
- przenieśliśmy część mebli pomiędzy pokojami,
- w pokoju nr 4 zyskaliśmy więcej miejsca do przechowywania,
- odmalowaliśmy miejsca, które najbardziej tego wymagały,
- odświeżyliśmy wizualnie kanapy,
- dodaliśmy obrazki na ścianach,
- poprawiliśmy oświetlenie,
- zamontowaliśmy zasłony,
- przykryliśmy uszkodzony fragment paneli dywanem,
- posprzątaliśmy części wspólne i balkon,
- zabezpieczyliśmy balkon siatką przeciw gołębiom.
Wszystko bez generalnego remontu i bez wymiany całego wyposażenia.
Mieszkanie to nie produkt na 30 lat
Ta metamorfoza dobrze pokazuje, że mieszkania na wynajem nie przygotowuje się raz na trzydzieści lat. Zmienia się rynek, oczekiwania najemców i standard konkurencyjnych mieszkań. Lokal, który dziesięć lat temu świetnie działał jako cztery pokoje dla studentów, dziś może lepiej działać jako mieszkanie dla rodziny albo grupy znajomych. Czasem większym błędem niż wydanie kilku tysięcy złotych na odświeżenie jest trzymanie się za wszelką cenę koncepcji, która przestała odpowiadać rynkowi.
Nie oznacza to, że każde mieszkanie na pokoje trzeba teraz przerabiać na rodzinne. To zależy od lokalizacji, standardu, pustostanów i przede wszystkim od tego, kto rzeczywiście chce tam dziś mieszkać. Opiekując się wieloma mieszkaniami, obserwujemy takie zmiany od środka: widzimy, o jakie lokale ludzie pytają, które wynajmują się szybko, przy których jest duża rotacja i które rozwiązania po kilku latach tracą atrakcyjność.
3 pytania, zanim zaczniesz remont
Jeśli Twoje mieszkanie kiedyś wynajmowało się bez problemu, a dziś coraz częściej stoi puste, nie zaczynaj automatycznie od generalnego remontu. Najpierw zadaj sobie trzy pytania:
- Kto dziś jest naturalnym najemcą tego mieszkania?
- Co najbardziej przeszkadza tej osobie w podjęciu decyzji?
- Jaka jest najtańsza sensowna zmiana, która może ten problem ograniczyć?
W naszym przypadku odpowiedzią była właśnie ta metamorfoza: z czterech niezależnych pokoi powstało mieszkanie z trzema pokojami i wspólnym salonem. Jeśli chcesz poznać inne sposoby na ograniczenie pustostanu – między innymi to, jak podchodzimy do ceny, umów i opinii osób oglądających mieszkanie – obejrzyj nasz film o 5 sposobach na ograniczenie pustostanu.
Masz mieszkanie, które coraz częściej stoi puste? Skontaktuj się z Rent Partner – pomożemy znaleźć jego wąskie gardła i przygotować je do wynajmu.
Takimi zmianami zajmujemy się w ramach zarządzania najmem w Łodzi, Warszawie, Poznaniu, Krakowie i Lublinie. Więcej metamorfoz znajdziesz w Historiach mieszkań.
Mateusz Wasiak
Współzałożyciel Rent Partner, związany z nieruchomościami od 2014 roku. Orędownik myślenia systemowego i lean management. Wierzy, że każdy problem nie jest winą ludzi, ale wynika z systemu, który można ulepszyć znajdując bezpośrednią przyczynę problemu. Z zaangażowaniem propaguje ideę turkusowej organizacji, dbając o to, by Rent Partner było miejscem, w którym ludzie czują się rozumiani i doceniani.
Odpowiada za kontakty z partnerami oraz rozwój i ekspansję firmy, zawsze szukając nowych, efektywnych dróg do wzrostu. Jego podejście do pracy oparte jest na zaufaniu, transparentności i współpracy, co sprawia, że Rent Partner rozwija się w zgodzie z wartościami firmy.